*Coluna por Marcelo de Castro – 22/06/22
Uma das maiores criações das últimas décadas do mercado financeiro, foi o fundo imobiliário ou popularmente conhecido como FII. Nesse exato momento, utilizando-se do viés conservador do brasileiro classicamente alocador de suas reservas financeiras na renda fixa e na poupança, foi possível dar um gostinho de renda variável para esses investidores. Tendo uma característica, disfarçada, de renda fixa o FII, apresenta baixa volatilidade, ou seja, baixo risco de investimento. Esse fato ocorre, pois, quem investe nesse tipo de ativo financeiro apresenta um forte perfil de investidor holder, ou seja, compra o ativo e segura a sua posição. Não trabalha com o nervosismo do mercado, sempre opera com uma visão de médio e longo prazo.
Os FII’s são uma excelente oportunidade de investimento para quem inicia no mercado financeiro. Isso pelo fato dos baixos valores das cotas de investimento e do baixo risco. Uma rotina de investimento pode ser desenvolvida a médio e longo prazo e uma carteira pode ser desenvolvida com ajuda do tempo e com calma. Um ponto forte a ser considerado é que, o objeto de desejo que é ter um retorno médio de 1% ao mês ou 12,68% ao ano, não é algo difícil de ser encontrado, pois a quantidade de FII’s cresce e se fortalece cada vez mais ano a ano.
A chamada indústria de fundos imobiliários se fortalece e a cada ano e a quantidade de novos investidores aumenta exponencialmente. A quantidade de investidores de fundos imobiliários aumentou 660% de dezembro de 2018 a janeiro de 2022. No final de 2018 eram 208 mil investidores, hoje a quantidade de investidores chega a 1,583 milhão de investidores. Em média o crescimento de investidores é de 460 mil novos investidores por ano. E esses números somente tendem a aumentar cada vez mais. Existem vários pontos muito fortes que justificam todos essa simpatia por essa modalidade de investimento. Dentre alguns podem ser citados: (1) Com pouco recurso financeiro é possível montar uma carteira de investimento imobiliário de renda passiva; (2) Possibilidade de investir em Shopping Centers, Fundos de Papel, Fundos de Tijolos, Fundos Logísticos, Agências Bancárias, dentre tantos outros; (3) Isenção de impostos de renda sobre aluguel recebido; (4) Ganho sobre valorização patrimonial da cotas dos fundos de investimento; (5) Isenção da corretagem na corretora de valores mobiliário; e (6) Mercado fiscalizado e regulamentado pela CVM.
Quem investe em fundo imobiliário, investe em cotas de investimento e não em ações! Existem dois ganhos associados aos fundos imobiliários, são eles: (1) Renda passiva recebida mensalmente; e (2) Valorização das cotas de investimento ao longo do tempo. Esses mesmos pontos são encontrados por quem investem em imóveis tradicionais. Agora uma coisa é investir em um apartamento para alugar que rende 0,40% ao mês, considerando ou não questões como manutenção, vacância, pagamento de IR e gestão do imóvel, outra coisa é montar com o mesmo valor de investimento uma carteira com cotas de fundos imobiliários contendo de 8 a 12 FII’s e já ter renda passiva no mês seguinte, não ter vacância, ter uma melhor rentabilidade, na maioria da vezes, maior do que o imóvel tradicional, não pagar imposto de renda sobre a renda de aluguel e não se preocupar com gestão do imóvel. Com certeza esses pontos são muito atrativos e capazes de justificar o aumento de investidores ano após ano. Essas questões estão sendo observadas cada vez mais pelos novos investidores dos fundos imobiliários.
Outro ponto forte que deve ser considerado é a quantidade de fóruns, cursos, vídeos, blogs, sites e especialistas na área de fundos imobiliários. As informações estão cada vez mais específicas e especializadas para os que desejam entrar na modalidade de investimento, assim como os que já investem. Isso trás um grande conforto para os investidores, pois não se sentem só e tem a oportunidade de trocar ideias, experiências e histórias de fracasso e sucesso que aconteceu com ele. Isso tudo ajuda a mitigar riscos em uma tipologia de investimento que, por característica própria, já possui baixa volatidade.
Assim como nos imóveis físicos, os fundos imobiliários apresentam as mesmas características. Não se vende as cotas por um menor valor somente porque o mercado financeiro está em baixa, pelo contrário se adquire mais cotas. Ninguém, que possui imóveis físicos, vende seu bem abaixo do preço sabendo que o mesmo possui valor superior, a não ser que realmente esteja precisando vender por algum tipo de necessidade. A grande vantagem é que se caso isso precise ser feito a venda, poderá fazer somente de uma parte das cotas, não precisa vender 100% das mesmas. Podendo recompô-las rapidamente assim que as condições pessoais se reestabelecerem.
Para finalizar, o mercado de fundos imobiliários, possui uma série de indicadores que orientam os investidores. Esses indicadores são monitorados diariamente e informados através de sites de especializados em fundos imobiliários tais como: o clubefii.com.br e o fundsexplorer.com.br, que são os maiores na atualidade. Para cada site de informação existem os setores free, com informações gratuitas, e os setores para assinantes, para aqueles que desejam informações mais aprofundadas. Os valores das assinaturas são muito democráticos, com preços muito acessíveis. Tudo isso ajuda a fortalecer ainda mais esse pujante setor do mercado financeiro.
Dessa forma, o investimento imobiliário mais democrático chama-se fundo imobiliário, devido aos valores das cotas serem muito acessíveis, as informações serem abertas e públicas, o mercado ser fiscalizado ela comissão de valores mobiliário (CVM), ter negociação de cotas diariamente, ser possível desenvolver uma carteira com várias tipologias de ativos que já rende aluguel no mês seguinte da aquisição e o melhor isento de imposto de renda e da comissão de compra e vendas das cotas. Uma proposta de investimento inovadora e acessível que serve como porta de entrada para o mercado de renda variável. Vale a pena conferir!
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