Atualmente o mercado imobiliário está cada vez mais próximo do mercado financeiro na busca de melhores soluções que possam otimizar as operações através da criação de produtos financeiros imobiliários que ajudarão os empresários a reduzir seus investimentos de capital próprio e a alavancar suas operações patrimoniais de uma forma estruturada para conseguir uma rentabilidade superior as de renda fixa. Usando assim, a inteligência financeira imobiliária como estratégia de entrada e saída da operação com o menor aporte de caixa possível.
Dentre as diversas soluções financeiras na estruturação de projetos imobiliários, destacarei quatro:
1. Utilização do terreno como garantia para captação de recurso.
É possível utilizar o terreno próprio ou de terceiros nas operações com banco de fomento. Onde o terreno entracomo uma garantia real para alavancar os recursos financeiros necessários ao desenvolvimento da obra que juntamente com a garantia evolutiva, na grande maioria das vezes já se torna suficiente para suprir todos os custos do projeto. Então uma das grandes vantagens desse tipo deoperação com bancos de fomento é a taxa de juro ser baixa, de longo prazo e não precisar utilizar capital próprio.
2. Utilização do mercado a termo para alavancar projetos imobiliários.
Uma das formas do investidor não aplicar diretamente seu recurso no desenvolvimento da obra, é aplicar primeiramente no mercado a termo através de uma corretora de valores mobiliários, normalmente atrelado a um banco, onde esse recurso vai pagar o prêmio pelo ativo adquirido e ainda ganha o spread da operação. Por outro lado, esse recurso aplicado será disponibilizado para o investidor aplicar na construção e no desenvolvimento do projeto imobiliário. Ao final, no término da operação imobiliária, o investidor poderá quitar a operação a termo e ter dois ganhos: o ganho imobiliário e o ganho com o spread.
3. Utilização do desconto na compra do imóvel como forma de pagamento de juros.
O investidor que aplica na renda fixa poderá ter a garantia dos seus juros utilizando o próprio contrato de promessa de compra e venda como uma ferramenta de opção de compra com recompra. Em uma unidade vendida por um valor de mercado, o investidor negocia um desconto para pagamento parcelado no prazo da execução da obra, esse desconto está associado ao total de juros que ele ganharia como se estivesse aplicando o seu dinheiro a uma taxa de juros pré fixada. Ao término do prazo do vencimento do contrato, o mesmo seria liquidado pelo tomador do capital e caso não seja pago, o investidor ficaria com o imóvel pelo valor do contrato.
4. Antecipação dos recebíveis de curto prazo como forma de criação de caixa para a obra
O investidor poderá desenvolver juntamente com o incorporador uma antecipação de recebíveis dos contratos de promessa de compra e venda principalmente se essas operações não ultrapassarem um prazo de 24 meses, pois como se trata de um capital de giro, as taxas acabam se tornando um pouco mais elevadas, mesmo assim facilita o processo de geração de caixa para execução do projeto sem a necessidade da venda de toda a carteira de recebíveis o que torna favorável o processo de alavancagem do projeto imobiliário.
Portanto, é muito importante que o empresário possa conhecer as estruturas financeiras existentes para garantir uma otimização dos seus investimentos imobiliários tratando-os como uma aplicação financeira. Para isso, é fundamental cuidar do seu patrimônio imobiliário de uma forma mais profissional com especialistas que possam ajuda-lo na gestão patrimonial.
*Opinião – Artigo Por Marcelo de Castro, corretor de imóveis.
** Este texto não reflete, necessariamente, a opinião do Portal.
