*Coluna por Marcelo de Castro – 30/03/22
É muito comum ouvir reclamação por parte dos incorporadores/construtores sobre a inflação descontrolada e o aumento do valor de insumos importantes para a construção. Aumentos estes, que muitas vezes são justificados por teorias econômicas.
Termos como IGPM, INCC, IPCA são bastante utilizados no cotidiano das empresas
construtoras como indicadores para medir a inflação no período. Além de uma série de
complexos conceitos de custos e despesas de produção, taxa mínima de atratividade, ganhos financeiros e custo de oportunidade que confundem a cabeça dos empresários do setor sobre qual variável realmente é essencial para o gerenciamento de um projeto imobiliário.
Portanto, a pergunta inicial a ser feita seria: Qual o custo real de construção? O primeiro passo para se chegar a esse custo é entender que ele não se origina de um indicador e sim do desenvolvimento dos projetos executivos, por isso é importante não confundir o custo real da obra com o CUB (Custo Unitário Básico), com o custo por metro quadrado de área construída, com o custo por metro quadrado de área privativa ou qualquer outro indicador de custo. Pois, esses são apenas indicadores relativos que nascem do custo real calculado e não devem ser utilizados como certeza para não causar prejuízos nas operações de construção.
Além disso, convém observar que geralmente as dinâmicas dos projetos de engenharia priorizam apenas a execução da obra em detrimento do planejamento. Com um senso de urgência bastante apurado, alguns incorporadores/construtores deixam para um segundo ou terceiro plano o planejamento e controle da obra o que é de fato um erro Crasso! Dessa forma, vão “tocando a obra como se tivesse tocando uma boiada” sem nenhum método de gestão capaz de controlar melhor os custos e o tempo da obra e só resta ajoelhar e pedir ao universo que consigam terminar o projeto no prazo. É por isso que o tempo é o senhor das varáveis e um dos maiores destruidores do lucro do projeto imobiliário.
Quando os incorporadores/construtores passam a controlar a variável tempo, eles constatam o poder destruidor dos juros do financiamento que giram em torno de 5% a 8% do valor geral de venda (VGV), além da importância do fluxo de caixa, da relevância das curvas de produção para o desembolso do projeto e da necessidade de controlar a velocidade de vendas que estão atreladas ao plano de financiamento da produção.
Outro ponto importante, é compreender que existem três grandes contas nos projetos imobiliários, que são: Custos de material, custos de mão de obra e custos indiretos. Proporcionalmente falando, o peso de cada um deles é respectivamente em média 50%, 40% e 10%. Avançando um pouco mais nessa análise, percebe-se que a inflação é comum a todas essas contas e não deve ser considerada devido ao risco de distorção que pode vir a acontecer por não se criticar somente os custos da obra.
O impacto do tempo nos custos e consequentemente no lucro é considerável,
pois age sobre 50% dos custos totais. Em um projeto de redução de custos de uma obra
de 210 casas que estavam em execução, no qual participei como consultor de engenharia financeira, iniciei utilizando o estudo da geometria do projeto e da tecnologia construtiva da obra, onde consegui uma redução de custos na ordem de 8% do custo total previsto inicialmente, devido a redução do tempo de obra em 50 dias. Isso se deu através da redução do tempo improdutivo, do tempo auxiliar e também da redução de mão de obra direta e indireta.
Nesse mesmo caso, utilizando uma unidade habitacional como elemento de análise, tinha-se inicialmente 6 semanas para a execução de cada uma das unidades. Com a otimização dos processos produtivos e melhoria da geometria do projeto, cada unidade passou a ser produzida em 5 semanas. Uma redução de 1 semana por cada unidade construída.
Quando o foco é redução dos custos com mão de obra e redução dos custos indiretos, é muito importante desenvolver uma análise detalhada nas grandes contas que variam com o tempo. Dessa forma, é muito mais racional buscar reduzir o tempo de obra do que reduzir o custo por metro quadrado construído.
Portanto, quando se investe em um projeto imobiliário deve-se entender que a obra não pode atrasar, não é uma opção aceitável! Pois o impacto na lucratividade do projeto é influenciado diretamente pelo aumento de custo proveniente do aumento do tempo da obra. É por isso que o tempo, o senhor das variáveis deve ser sempre monitorado e controlado de perto e nunca deve ser perdido de vista.
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