*Coluna por Marcelo de Castro – 23/03/22
A quantidade de novos entrantes no mercado imobiliário é significativa. Novos investidores interessados nesse mercado o tratam como trivial acreditando que não existe ciência e metodologias que fundamentam essas ações. O pensamento parte do seguinte ponto: Compro um terreno, contrato um mestre de obras, construo a casa e depois vendo pela Caixa Econômica Federal – CEF. Tratando esse processo como algo simples onde acredita que pode fazer tudo sozinho. No entanto, não percebe que nesse momento ele sai da condição de investidor e assume o risco de ser um construtor sem nenhuma experiência e conhecimento para tal feito.
De outro lado, temos o construtor que não quer remunerar adequadamente o investidor pois pensa da seguinte forma: Eu preciso viabilizar a minha empresa e vou aproveitar a oportunidade de pagar um pouco mais ao investidor do que o mercado financeiro está conseguindo remunerar, sabendo que geralmente esse tipo de investimento é mais seguro para quem tem perfil conservador. Ou seja, o construtor não consegue perceber que ganharia muito mais se desenvolvesse uma relação com o investidor de parceiro estratégico dentro do negócio com transparência na operação.
A melhor opção de todas é quando um investidor investe e o construtor constrói, parece obvio, mas não é! Porque geralmente o construtor que ser o investidor sem ter capital e o investidor quer ser o construtor sem ter know how.
Portanto, se cada um exercesse seu real papel dentro do mercado financeiro imobiliário, eles estariam otimizando seus rendimentos através de suas expertises. Assim, existiria governança e não existiria a sobreposição ou a interseção de papeis nas atividades.
Na prática o dono do projeto é o patrocinador, o dono do dinheiro, o incorporador, o investidor primário que compra o risco da operação. Todo os outros devem prestar serviços para esse, mantendo assim o seu real papel. Portanto, o construtor precisa entender que sua função é construir a obra, ou seja, ser um prestador de serviço para o investidor. Porque quando os papeis ficam enviesados e se confundem é mais fácil que essa operação apresente desgaste e prejuízo para ambas as partes.
O ideal é que o investidor contrate uma assessoria de engenharia imobiliária para o ajudar na interface com o construtor, inclusive ajudando-o a selecionar a construtora de perfil mais adequado para o seu tipo de construção, além de acompanhar toda a obra e controlar custos da operação, pois é necessário um alinhamento entre o orçamento da obra e a execução, afinal de contas “todo orçamento é uma estimativa que por conseguinte é afetada de erro.” Obra sem orçamento tem tudo para dar errado no final. E se o custo for fechado por metro quadrado, se prepare para um possível prejuízo. Esse tipo de parametrização é utilizado na etapa de viabilidade econômica e financeira e não para fechar preço de obra. Pode dar certo sim, mas com uma margem de erro de 15% para mais ou para menos. Com a inflação que está aí, é mais fácil de ser para mais.
Geralmente, quando se vê no mercado construtoras não concluindo obra, já temos algumas hipóteses levantas sobre o que aconteceu, dentre elas, que a obra foi realizada com preço por metro quadrado para satisfazer o investidor sem conhecer o custo correto da obra, o que inviabilizou o negócio.
Quanto ao investidor, sua melhor posição é como incorporador. Ele deve assumir o papel de protagonista pois afinal de contas o recurso financeiro e o risco serão dele; assim como o lucro e a rentabilidade do projeto. É por isso, que é tão importante ele se manter nessa posição, deixando a construção para quem realmente entende.
Dessa forma a solução para a frase investir ou construir, eis a questão! Não depende só da posição que você quer jogar, mas de que posição você realmente tem condição e habilidade para jogar.
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