*Coluna por Marcelo de Castro – 16/03/22
Pode ser observado no mercado imobiliário cearense que existe uma concentração de lançamentos em determinadas regiões de Fortaleza ou na sua área metropolitana. Essa concentração faz com que determinadas tipologias de imóveis gerem estoque altos, fazendo com que a liquidez das incorporadoras diminua. Esse movimento por incrível que pareça é cíclico, onde a história sempre se repete.
Momentos como esse, já aconteceram com Flats, com apartamentos compactos, com apartamentos de alto padrão e atualmente o mercado está surfando a onda dos apartamentos SMART e dos apartamentos de luxo. A questão é simples: Que tipo de onda o mercado realmente está surfando no momento? Seria uma BIG WAVE? Pois de acordo com o tipo de onda, a forma de surfar precisa ser bem diferente, exigindo um alto grau de conhecimento e maturidade.
Através de uma análise de mercado utilizando as 5 forças de Porter, pode-se dizer claramente que: O mercado não impõe barreiras de entrada para novos players, as empresas não possuem força nenhuma sobre os fornecedores e os compradores, e existem substitutos para todos e quaisquer produtos imobiliários ofertados. Dessa forma, o mercado é muito competitivo e por isso, deve ser definido qual vantagem deve ser implementada. Se de custos, diferenciação ou de enfoque.
Tendo desenvolvido esse entendimento de que o mercado imobiliário é muito competitivo, e compreendido o sentido de movimento das ondas imobiliárias, pode ser observado que elas se movem em todas as direções. Partindo de Fortaleza, as direções dessas ondas imobiliárias estão no Leste, Sul e Oeste, cada qual com a sua realidade. Dessa forma municípios como Aquiraz, Eusébio, Itaitinga, Maracanaú, Maranguape, Caucaia, São Gonçalo do Amarante, Pecém e Amontada, já sofrem forte influência desse movimento imobiliário.
Então, é preciso se perguntar: Será que somente esses locais apresentam grande potencial imobiliário? É mais um movimento de manada que está se formando?
Para responder esses questionamentos é possível que seja levantada uma hipótese, que é: O mercado sempre segue o movimento de manada e existe o risco de que no médio e longo prazo aconteça um aumento de estoque na região metropolitana de Fortaleza, da mesma forma que aconteceu na própria capital. Isso ocorre principalmente pela grande quantidade de competidores, pela diversidade do setor imobiliário e pelo porte dos projetos hoje propostos ao mercado.
O que está à vista acaba sendo uma redundância para todos, afinal de contas, “todos já são especialistas em mercado imobiliário e já entendem do assunto!”. Mas, e o que não está sendo visto? Vários fatores podem ser utilizados para expandir a visão e evitar o efeito manada, dentre eles: População, renda per capita, renda familiar, IDH, a importância do município para a região, potencial turístico e outros aspectos que possam ajudar a detectar novas oportunidades onde antes ninguém olhou com mais atenção.
O conhecimento imobiliário está passando do empirismo para o pragmatismo fundamentado, ajudando assim na qualidade das informações e nas decisões estratégicas. Dessa forma, a busca por informações mais qualificadas de dados, levantamento de especialistas, pesquisas exploratórias, pesquisas de mercado, junto com a utilização de aplicativos de sistema de informação geográfica (SIG), ajudam a melhorar a tomada de decisão.
Portanto, como realmente podemos decifrar as novas fronteiras imobiliárias? O primeiro passo é evitar o efeito manada e analisar as possibilidades confrontadas com regiões que historicamente se tornaram referência em polos de desenvolvimento e assim, buscar se posicionar em mercados de menor concorrência, com maior facilidade de alavancagem e com tendência de melhores rentabilidades. Tudo isso, vai possibilitar surfar a melhor onda dentro de um oceano azul no mundo dos investimentos imobiliários.
**Este texto não reflete, necessariamente, a opinião do ENB.
