STJ decide que ITBI deve ser calculado sobre valor de mercado do imóvel – Por André Garrido

*Por André Garrido – 11/03/2022

Em 03 de março do corrente ano, a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça – STJ decidiu, à unanimidade, que o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis – ITBI, cuja cobrança é de competência dos municípios, deve ter como sua base de cálculo “o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação”.

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A decisão, proferida em sede de Recurso Repetitivo no julgamento do Recurso Especial nº 1.937.821/SP, cadastrado como Tema 1.113, também estabeleceu que o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, somente podendo ser afastada mediante instauração de processo administrativo próprio, não podendo, ainda, o Município, arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

Nos termos do voto do Min. Gurgel de Faria, relator do Recurso, “no que tange à base de cálculo, a expressão ‘valor venal’ contida no art. 38 do CTN deve ser entendida como o valor considerado em condições normais de mercado para as transmissões imobiliárias”.

Ainda, ao elaborar o relatório e o voto vencedor, arguiu o Min. Relator que, no caso do IPTU, lançado de ofício, o fisco tem por base uma “Planta Genérica de Valores”, aprovada pelo Legislativo, que considera aspectos amplos e objetivos, como localização e metragem do imóvel.

Já no caso do ITBI, a base de cálculo deve considerar o valor de mercado do imóvel individualmente considerado, visto que há um acordo de vontade entre duas partes, e o valor é definido a partir de uma gama maior de fatores, ressalvado o direito da fiscalização tributária de revisar o valor declarado, por meio de regular instauração de processo administrativo.

Caso a incidência do ITBI estivesse atrelada a do IPTU, haveria a adoção desse valor de referência, a Planta Genérica de Valores, como primeiro parâmetro para a fixação da base de cálculo do ITBI. Nesse caso, o imposto em comento teria que ser calculado e enviado para cobrança por iniciativa do Fisco (Lançamento de Ofício) e, caso o contribuinte não concordasse com o montante cobrado, teria que contestar os valores através de procedimento administrativo próprio, o que envolveria mais burocracia para o cidadão.

Desta feita, aconteceria uma espécie de “inversão do ônus da prova” em desfavor do contribuinte, que teria oposto contra si o encardo de demonstrar que os cálculos do Fisco estariam imprecisos, o que subverteria o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois, a toda evidência, resultaria em arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo, prejudicado seu o direito ao contraditório e à presunção de boa-fé.

Nos termos do Min. Relator, “o ITBI, em razão de seu fato gerador, somente comporta duas das modalidades de lançamento originário: por declaração ou por homologação, a depender da legislação municipal de cada ente tributante, sendo inviável ao fisco proceder, de antemão, ao seu lançamento de ofício.”

Portanto, é possível constatar, já que o Fisco deve ter previamente as informações que devem ser prestadas pelo contribuinte, dadas as características próprias do fato gerador desse imposto, a base de cálculo do ITBI deve ser o valor do imóvel transmitido, in concreto, valor este auferível através da declaração prestada pelo contribuinte, ressalvada a possibilidade de a administração tributária rever tais valores, antes ou depois do pagamento, a depender da modalidade do lançamento (Declaração ou Homologação), desde que instaurado o procedimento administrativo próprio.

Nesse procedimento, deverão ser apuradas todas as peculiaridades do imóvel (benfeitorias, estado de conservação, etc.) e as condições que impactaram o negócio jurídico realizado, sendo assegurados os princípios da ampla defesa e do contraditório que possibilitem ao contribuinte justificar o valor declarado.

** Este texto não reflete, necessariamente, a opinião do Portal ENB.

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